Что должен знать брокер по недвижимости. Чем брокер отличается от риелтора? Надежда Хазова, генеральный директор
На Западе ипотечные сделки проводятся в основном с помощью профессиональных брокеров. У нас же часто бывает так, что функции ипотечного брокера берет на себя риэлтор. Не заменит ли когда-нибудь риэлтор ипотечного брокера окончательно? С этим вопросом мы обратились к специалистам ведущих агентств недвижимости Нижнего Новгорода.
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
Во всех крупных агентствах давно уже есть отделы, где работают ипотечные брокеры. Подобная структура интересна тем, что входит в комплекс услуг, оказываемых риэлторской компанией. То есть, обратившись в такую фирму, клиент сможет в одном месте и найти деньги на жилье, и приобрести его. Это так называемый принцип «одного окна». Наше агентство, например, преследовало именно эту цель, создавая отдел ипотечного кредитования. Ведь у клиента задача не деньги получить, а квартиру купить.
Брокер и риэлтор работают совместно. В нашем городе частыми являются цепочки сделок, то есть прежде, чем что-то купить, человек продает. При таком виде сделки ипотечный брокер «в чистом виде» вряд ли пригодится, здесь нужна совместная работа. На мой взгляд, каждому агентству недвижимости не помешает отдел по ипотеке, у которого будут все те же самые бонусы, что и у отдельно взятого брокера, но для человека, решившего купить квартиру, такой вариант удобнее. Причем у нас в этом отделе работают и брокеры, и риэлторы, решившие расширить сферу своей деятельности.
Вопрос, что же лучше для риэлтора: самому быть в курсе всех ипотечных дел или привлекать брокера, - каждый работник сферы недвижимости решает сам для себя. Если риэлтору интересен этот вопрос, он хочет им заниматься, то он его успешно осваивает и впоследствие совмещает обе функции.
Однако мне кажется, что риэлтор все же не сможет охватить весь спектор вопросов ипотеки, у него другие задачи. Да и его «сфера деятельности» ограничивается одним-двумя банками. Продавец недвижимости, в силу своей занятости другими делами, не сможет отслеживать все изменения на рынке ипотеки. Чтобы подобрать клиенту наиболее подходящий для него вариант кредита, нужна определенная специализация.
Валентина Невская, директор РК «Триумф»:
Мне кажется, полностью заменить ипотечного брокера риэлтор не сможет. Продавец недвижимости способен оказать брокерскую услугу клиенту, если тот окажется «несложным». То есть, у него легко подтвердить доход, и он без проблем может предоставить все документы в полном объеме. Однако брокер сделает все на более профессиональном уровне, так как у него есть специальный инструмент - компьютерная программа, позволяющая одновременно подобрать несколько возможных вариантов именно для данного клиента. Даже если обратившийся за ипотекой будет собственник бизнеса или частный предприниматель, которым надо сделать еще и анализ бизнеса, брокер поможет.
Я считаю, что риэлтор - профессионал в своей области, а брокер - в своей. И это должны быть два разных человека, а не конгломерат «два в одном». Однако у нас, как мне кажется, сейчас переходный период в отношении формирования рынка брокерских услуг и становления ипотечного рынка. И в этот переходный период риэлторская и брокерская деятельность совмещаются. Многие клиенты даже не знают, что могут получить качественную брокерскую услугу. Когда эта профессия займет свое место на рынке, разовьется, тогда будет другой уровень обслуживания людей, и самое главное, сформируется спрос на эту услугу.
Ирина Жумагулова, брокер ипотечного центра АН «Монолит - Истейт»:
Я считаю, риэлтор и брокер не могут заменить друг друга, потому что у них разная работа. Совмещать в одном специалисте эти две функции бесперспективно, хотя подобный «союз» иногда и встречается. Банков сейчас много, и, соответственно, много разных ипотечных программ. Периодически вносятся коррективы по условиям кредитования и требованиям к заемщику, меняются и процентные ставки. Чтоб быть в курсе всех изменений и при этом успешно продавать квартиры, риэлтору придется работать, как говориться, без сна и отдыха 24 часа в сутки.
Раньше, когда банков было мало, агент по недвижимости, проведя удачно сделку в каком-нибудь банке, следующего клиента вел туда же. Сейчас заемщик пошел грамотный и хочет взять кредит не абы где, а выбрать оптимальный для себя вариант. Именно это и помогает сделать профессиональный брокер.
А вот совместная работа ипотечного брокера и риэлтора полезна и обоюдовыгодна. Брокер работает на подбор банка и программы, а риэлтор занимается поиском квартиры. У нас были случаи, когда заемщик, стремясь сэкономить, пытался сам найти себе жилье. Пробегав весь срок, отпущенный для поиска, он в результате оставался ни с чем. Были случаи, когда агент, экономя деньги клиента, сам водил его по банкам и, получив отказ, терял клиента. Так что лучше не совмещать две функции, а заниматься каждому своим делом. Для достижения общего результата.
Рассказываем, как с помощью брокера сэкономить до 200 000 рублей при покупке жилья в ипотеку . Как работают ипотечные брокеры , как они помогают снизить процентную ставку и чего стоит опасаться при сотрудничестве.
Кто такой ипотечный брокер по недвижимости
Ипотечный брокер - это ваш личный представитель в банке . Он помогает оформить документы, выбрать выгодную ипотечную программу и подать заявления. Его цель - сэкономить вам время и деньги и увеличить шансы на получение кредита .
Ипотечные брокеры знакомы с внутренними законами жилищного рынка и процессами банков. Их задача - сократить срок рассмотрения заявки и избавить вас от многоуровневого прохождения всех этапов процесса.
Обязанности ипотечного брокера
✍ Подробная консультация. Обычно консультация бесплатна. На этом этапе специалист узнает, какое жилье вы хотите приобрести, ваш доход, состояние кредитной истории, сможете ли вы привлечь созаемщика и так далее. Такая подробная информация необходима, чтобы подобрать максимально подходящую для вас программу.
Информация, которая по вашему мнению может быть невыгодна для получения одобрения, может не иметь значения для определенного банка. Или, наоборот, - вы считаете какое-то обстоятельство преимуществом, но из-за него банк откажет в ипотеке. Например, молодая мать хочет купить вторичное жилье. При подаче заявления она решила скрыть наличие ребенка и указать, что живет с родителями, чтобы банк не брал в расчет расходы на ребенка и аренду жилья. Однако, получает отказ. Брокер же решает усилить заявку этими фактами и получает одобрение. В первом случаем банк видит рискованную категорию - молодую незамужнюю девушку. Во втором случае - уже более ответственная женщина с ребенком. Она не допустит, чтобы их лишили единственного жилья и приложит все усилия для своевременной выплаты. Для банка будет плюсом и аренда - если арендатор в силах платить за съем, сможет оплачивать и ежемесячные расходы по ипотеке уже в собственной квартире.
📝 Оформление и подача документов в банки. Брокер составит ваше кредитное досье, даст образцы бланков и справок, проверит собранные документы, скопирует или отсканирует по условиям банка и напишет заявления.
🔺 Оценка. По закону в ипотечном договоре необходимо прописать оценочную стоимость жилья. Расходы на определение оценки - задача заемщика. Некоторые оценочные компании снижают тариф для клиентов от брокера. Оценка займет от 1 до 5 дней.
📁 Подача документов. Когда пакет документов по выбранной квартире готов, представитель помогает выбрать наиболее выгодные условия одного из банков, одобривших заявку, взвесить все за и против и начать оформление договора.
⌛ Юридическое сопровождение сделки. Совместно с юристами брокер проверяет документы от банка и доводит сделку до подписания договора. Плюсом будет подключить к проверке опытного риэлтора.
Какие документы запросит представитель
Чтобы подать заявления одновременно в разные банки, достаточно предоставить оригиналы документов брокеру. Он сделает цветные сканы в правильном разрешении и формате по требованиям банка либо копии. Зачастую требуется только паспорт, СНИЛС, трудовая книжка и справка по форме 2-НДФЛ. Учитывая условия разных банков, специалист запросит дополнительные документы, чтобы повысить шансы одобрения.
📋 Личные:
✔ анкета-заявление;
✔ все страницы паспорта;
✔ ИНН, СНИЛС;
✔ свидетельство о браке или расторжении брака;
✔ свидетельство о рождении детей;
💵 Финансовые:
✔ справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме каждого банка;
✔ справка или подтверждение дополнительных доходов - премии, аренда имущества и другое;
✔ заверенные трудовые договоры;
✔ заверенные копии всех страниц трудовой книжки с датой, печатью и подписью работодателя, расшифровкой подписи.
📌 Дополнительные:
✔ загранпаспорт;
✔ водительское удостоверение;
✔ если вы владелец компании, у вас попросят ЕГРЮЛ, протокол общего собрания и решение единственного участника;
✔ мужчинам до 27 лет - приписное или военный билет;
✔ справки о действующих кредитах в случае проблем с кредитной историей;
✔ документы о наличии движимого и недвижимого имущества - квартира, автомобиль, дом, земельный участок.
Плюсы и минусы сотрудничества с брокером по ипотеке
Плюсы
➕ Экономят деньги . У многих брокеров партнерские отношения с банками. В случае одобрения ипотеки вы можете получить сниженную ставку. Если вы сами будете заниматься всеми вопросами, можете потерять эту возможность сэкономить.
➕ Помогают получить ипотеку в нестандартных ситуациях: фрилансерам, людям с плохой кредитной историей, неофициальным заработком или при отсутствии первоначального взноса. У банков есть определенный шаблон, по которым тот или иной заемщик будет более или менее надежным. Для каждого случая брокер минимизирует процент ошибки, помогает заемщику выгодно преподнести свои преимущества. Например, если у вас нет официального заработка, специалист посоветует вам взять выписку со счета о регулярном поступлении денежных средств.
➕ Экономят время - вместо 5 инстанций вы будете работать с 1 человеком, который сам урегулирует вопросы с банком, оценочной, страховой, риэлтором, нотариусом, налоговой.
➕ Работают с копиями документов . Если будете подавать заявления самостоятельно, придется нести в каждый банк и оригиналы, и копии документов. Либо предельно внимательно сканировать - велика вероятность неодобрения заявки только потому, что вы сделали скан плохого качества, нечитаемый или «обрезали» документ не в том месте.
➕ Принимаю копии документов по почте. При наличии возможности сделать скан-копии вы можете отправить их брокеру по электронной почте. Это поможет сэкономить время, если вы находитесь в другом городе или у вас нет времени для визита в офис. В дальнейшем брокер передаст банку отсканированные документы.
➕ Подбирают ипотечную программу под ваши требования. Помогают выбрать программу с учетом:
✔ ваших пожеланий и требований к квартире;
✔ стоимости кредита;
✔ размеру ежемесячного платежа;
✔ процента первоначального взноса;
✔ схемы погашения кредита.
➕ Считают все расходы по сделке. Брокер сделает следующее:
✔ посчитает полную стоимость кредита;
✔ учтет пожелания по обслуживанию;
✔ составит индивидуальный график досрочного гашения, чтобы минимизировать переплату;
✔ учтет возможность получить налоговый вычет с процентов по ипотеке и так далее.
Минусы
➖ Не гарантируют 100% одобрения. Ипотечный брокер повышает шанс одобрения ипотеки, но не может гарантировать 100% успеха. Грамотный специалист узнает причину отказа и подскажет, как действовать и что исправить, чтобы получить одобрение в дальнейшем.
➖ Некоторые брокеры на рынке могут заключать сделку с банком-партнером , предлагающим наиболее выгодные условия для брокера. Однако, в крупных компаниях такое практически не встречается.
➖ Когда брокер работает самостоятельно. В России брокерская ниша пока только начинает развиваться. Со самостоятельным специалистом вы сможете рассчитывать на индивидуальный подход, но не получите выгодных условий. Банки, страховые и оценочные делают скидки в зависимости от количества клиентов. Поэтому лучше довериться специалисту, который работает в брокерском или риэлторском агентстве.
Стоимость услуг ипотечного брокера
Платно
Фиксированные цены колеблются в диапазоне от 10 до 50 тысяч рублей.
Процент от займа. Например, вам одобрили ипотеку на 2 000 000 под 9,5%. Услуги брокера стоят 1,5% от займа - значит вы заплатите ему 30 000.
Процент от экономии. В этом случае услуги ипотечного брокера стоят в среднем 15–30% от размера экономии на сделке. Разберем на примере прошлых сумм: предположим, вам также нужно 2 000 000 под 9,5%. Если брокер помог вам получить под 8,5%, ваша экономия составит 308 678. При оплате услуг в размере 30% от экономии вы заплатите брокеру 92 000.
Бесплатно
Некоторые агентства смогут предоставить вам услуги ипотечного брокера бесплатно при покупке объекта через них.
Как определить мошенника
Если вам обещают успешную сделку еще на первой консультации. Какими бы выгодными не были условия сотрудничества с банками, ни один брокер не сможет гарантировать вам одобрения ипотеки - итоговое решение за банком. Добросовестные брокерские агентства дадут гарантию только в одном случае - будут работать на результат, пока не получат одобрения, а при отрицательном результате не возьмут с вас плату.
Когда просят 100% предоплату за услуги без договора. Обычно ипотечные брокеры работают сдельно - берут предоплату на первоначальные затраты и получают вознаграждение после заключения ипотечного договора. В некоторых организация существует 100% предоплата, но в этом случае вам необходимо обезопасить себя договором.
Внимательно изучайте условия договора, в некоторых случаях агентство или брокер обязуются вернуть предоплату при отрицательном результате. Если такого пункта в договоре нет, а агентство требует предоплаты - это мошенники.
Когда не согласны заключать договор. Любые услуги посредника необходимо зафиксировать в договоре. Вы доверяете личные данные чужому человеку, а закон защиты персональных данных не разрешает обрабатывать и передавать ваши данные без письменного согласия. Если брокер отказывается составить договор - вы ничем не будете защищены.
При наличии договора внимательно изучайте все пункты, не стесняйтесь задавать вопросы - вам должны детально ответить и прояснить непонятные моменты. Чтобы не запутаться в условиях договора и ничего не забыть, используйте на встрече диктофон.
Скрывают перечень банков. Некоторые брокеры не разглашают всего перечня банков-партнеров перед подачей заявления и не полностью посвящают клиента в условия кредитования. В таком случае вы рискуете получить одобрение на невыгодных условиях или в банке, с которым не хотели бы иметь дело.
Когда нет рекомендаций. Ведущие банки размещают рейтинг брокерских и риелторских компаний, правда, не все. Регламент некоторых организаций не позволяет размещать подобную информацию. Чтобы не угодить к мошеннику или фирме-однодневке, выберете сотрудничество с крупной брокерской или риэлторской компанией и проверьте, есть ли о них информация в разделе «партнеры» на сайтах крупных банков вашего города.
Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу
-
От
Директор одного из департаментов "Московская биржа ММВБ-РТС" сообщил журналисту Ведомостей, что Московская биржа к концу 2019 г. запустит индекс цен на московскую недвижимость и фьючерсы на него. Индекс будет показывать стоимость квадратного метра жилья, а рассчитываться – на базе ипотечных сделок Сбербанка. Причем биржа сразу определилась, что в выборку будет входить только вторичный рынок жилья. Обещают из расчетов исключить элитку, но сразу признались, что критерии "элитности" еще будут дорабатываться.
Собственно, а для кого этот индекс нужен? Для аналитиков рынка - это понятно. Сейчас все начнут мериться методиками подсчета и анализа...
Динамика изменения индекса как показатель рынка? Отправная точка для покупателей и продавцов? Посмотрим....
Интересно, а риэлторы-профи смогут зарабатывать на фьючерсах? -
PROESTATE AWARDS анализирует основные сегменты российского рынка недвижимости: жилую и коммерческую недвижимость, а также уделяет внимание проектам редевелопмента.
TOBY AWARDS (The Outstanding Building of the Year) – Выдающееся Здание Года. Одна из самых престижных и узнаваемых премий профессионального признания на рынке управления коммерческой недвижимостью в мире. TOBY AWARDS выявляет лучшие управляющие компании, использующие весь потенциал здания.
PROESTATE&TOBY AWARDS – премия, охватывающая все сегменты рынка и определяющая золотые стандарты отрасли на международном уровне.
Подведение итогов премии и церемония награждения победителей состоятся в рамках XIII Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE 19 сентября 2019 года.
От
41-ая выставка-ярмарка «Недвижимость от лидеров» пройдет с 26 по 29 сентября 2019 года в Гостином дворе (ул. Ильинка, 4. Вход №4). В выставке принимает участие более 200 крупнейших строительных, девелоперских компаний, агентств недвижимости и банков.
На своих стендах компании презентуют макеты новостроек, расположенных в Москве, Новой Москве и Подмосковье, консультируют посетителей по вопросам покупки или продажи, в том числе вторичного, загородного и зарубежного жилья.
На выставке покупатель недвижимости может:
спокойно изучить все предложения рынка;
напрямую пообщаться с застройщиками и банками;
узнать актуальную информацию по ценам, получить скидку;
получить консультации по ипотеке, налогам, инвестициям и др.
Посетитель выставки может сэкономить и купить квартиру дешевле рыночной цены. За 20 лет своего существования выставка помогла более 600 000 человек решить свой жилищный вопрос.
Зарегистрируйтесь и получите бесплатный билет на выставку-ярмарку!
От
Общая длительность - 3 месяца. Рабочая практика для слушателей организована в Москве, Казани и Питере. Компании "Профис-недвижимость" и Nair Becar. Планируется расширить список компаний.
Курс для всех, кто хочет профессионально заниматься проектами в коммерческой недвижимости
Комплексная подготовка специалиста по управлению коммерческой недвижимостью, удачно сочетающие практические и управленческие программы. В течение всего обучения проводятся разнообразные открытые лекции, мастер-классы и учебные факультативы (по различным дисциплинам), которые можно посетить очно или посмотреть трансляцию в интернете. Это является особенностью реализации данной программы обучения. Предоставление слушателям широких возможностей по самообразованию, развитию специальных умений и навыков профессиональной деятельности.
Направление Земельные участки ведет ведущий специалист и действующий кадастровый инженер, работающий в Ростехинвентаризации Москвы и МО. Следовательно, вы узнаете все о работе с земельными участками: земельное и градостроительное законодательство, смена ВРИ, что такое ПЗЗ, ГПЗУ, генплан, межевое дело, и как с этим жить в коммерции!
Юридическую тематику рассказывает юрист и практик по коммерческой недвижимости!
Технические вопросы рассказывает Зам директора Ростехинвентаризации Москвы и МО, действующий кадастровый инженер.
Офисное направление поделили между собой два преподавателя, которые специализируются только на офисной недвижимости. И в их компаниях вы сможете пройти практику!
Направление Торговая и ТРЦ ведут руководители проектов развития, управляющие ТРЦ.
Маркетинг ведет Коммерческий директор Promotion Realty, специализирующийся в маркетинге.
Регистрация по ссылке
Скидки для членов Гильдии риэлторов Москвы по следующим промокодам:
15% при оплате сразу за три месяца GRM1234P
рассрочка по месяцам GRM1234R
Итак, начнем с агента по недвижимости - агент по недвижимости в Канаде, это не человек, как это принято у нас в постсоветском пространстве. В Канаде, агент - это брокерская компания , которая и является агентом. Человек который проводит продажу частного дома в Канаде всегда будет зарегистрирован в каком-либо агентстве по продажам - как представитель по продажам недвижимости. Брокер по недвижимости в Канаде - это человек, который также является представителем продавца или покупателя и точно также как и обыкновенный представитель по продажам может проводить сделки по купле-продаже недвижимости в своем регионе, провинции, Канаде или другой стране. Термин "агент по недвижимости " в Канаде , используется исключительно для агентства по недвижимости - брокерской компании , которая занимается недвижимостью. Многие, даже очень давно работающие, представители по продажам недвижимости, не правильно называют себя агентами по недвижимости, являясь представителями, риэлторами и брокерами, хотя и состоим в продолжении структуры "АГЕНТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ - БРОКЕРСКОЙ КОМПАНИИ ". И так, структура при продаже недвижимости или покупке выглядит следующим образом. Агент - (брокерская, риэлторская компания , агентство по недвижимости - тут, в Канаде -"брокерэдж"), далее - главный брокер агентства (в Канаде это брокер с большим стажем и называется "broker of record"), после него следуют брокеры и представители по продажам недвижимости. Разницы между тем кто будет продавать недвижимость клиента или искать для клиента недвижимость нет абсолютно никакой. В реальности брокер это дополнительная регалия, как например MBA или PhD после магистратуры, только после окончания последних, при правильном их применении в Канаде, может быть заметный рост в зарплате и продвижение по карьерной лестнице.
В ситуации с брокером и представителем по продажам, разницы для клиента нет. Да, часто можно встретить на рекламе представителя дополнительные буквенные сокращения (MD, PhD и тд). К сфере недвижимости никакого отношения это не имеет - человек показывает, что в его списке образований дополнительно еще есть те или иные дипломы В Канаде часто можно встретить людей которые работают в недвижимости более 30 лет и являются кладезем информации и находятся в статусе представителя по продажам, а можно встретить и относительно недавно работающих брокеров. Для получения брокерской лицензии потребуется пройти несколько дополнительных курсов, и естественно сдать экзамены. Риэлтор в Торонто, в Канаде - это зарегистрированная торговая марка, которая может использоваться только людьми зарегистрированными в соответствующей организации и имеющих право использовать данный брэнд. Работа всей структуры и Канаде в целом очень строго регулируется. Так несколько друзей в России и Украине, которые работают в компаниях Colliers и DTZ - это одни из крупнейших мировых компаний занимающихся коммерческой недвижимостью, не имеют ни малейшего образования в сфере недвижимости за исключением того что их взяли на работу зная, что они имеют опыт сдачи квартир в аренду Пока нет такого института, который бы занялся регулированием этой сферы деятельности, все будет работать так как это работает. Хорошо это - плохо? Так как есть - мы так привыкли там. Приведу пример как договариваются о сделке у нас там, и в Канаде. Там: нашли где-то объявление, клиенту-продающему риэлтор(бывает и неизвестный и часто), договорились о том, что он приведет на просмотр покупателей, часто может так быть что без ведома риэлтора представляющего интересы продавца, но может и через риэлтора продавца пройти встреча (корректный вариант, но от опасений не спасает).
Итак, пришли потенциальные покупатели. Кто ты - риэлтор покупателей? Откуда он, кто покупатели, откуда? Можно ли доверять им и вообще пускать в собственность клиента? Что Вы знаете о людях или хотя бы о риэлторе, который привел к Вам домой незнакомых людей? В Канаде все иначе, когда клиент-продавец показывает свою недвижимость он всегда застрахован. Перед встречей, показом каждое агентство точно знает с кем будет работать их риэлтор и имеет ли разрешение риэлтор покупателя или продавца вообще работать, где зарегистрирован, да и вообще абсолютно все о нем. Какие нарушения были сделаны в карьере данного риэлтора и нет ли на нем отягчающих обстоятельств. Все данные может узнать даже рядовой человек сделавший запрос, данные абсолютно доступны всем. Нельзя сказать, что негативных историй в Канаде нет в работе с брокерами по недвижимости или представителями продаж, но они все тщательно отслеживаются и меры принимаются незамедлительно, как по отношению "продажников" или брокеров, агентств по недвижимости и других смежных участников вовлеченных в процесс купли-продажи, оценки и оформления недвижимости.
